Recomendaciones a Comunidades de Propietarios sobre las viviendas turísticas para la adopción de acuerdos que tengan por objeto prohibir las Viviendas de Uso Turístico en los edificios
El Congreso español, con fecha 22 de enero de 2019, derogó el
Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler, que había remitido el Gobierno del Estado. En su lugar, aprobó el 1 de marzo un nuevo
Real Decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler,
que vuelve a modificar la Ley de Propiedad Horizontal.
Este nuevo Real Decreto-Ley 7/2019, posibilita prohibir el
arrendamiento o uso turístico de las viviendas, siempre sin efectos
retroactivos, por acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas
y propietarios, e incrementar las cuotas de comunidad a los ya existentes o
futuros con el límite del 20 %, a tenor de lo dispuesto en el art. 17.12 LPH.
Parte Zaharrean Bizi Auzo Elkartea, distribuirá a lo largo de
los próximos meses, en todos los domicilios del barrio, un documento de consulta,
en formato libro que, además de analizar los planes, normas y ordenanzas
municipales que afectan a la Parte Vieja, recogerá también recomendaciones a
Comunidades de Propietarios sobre Viviendas de Uso Turístico para la adopción
de acuerdos que tengan por objeto prohibir las viviendas de uso turístico en
los edificios.
Para dudas sobre la información se atenderá en el correo partezaharreanbizi@gmail.com.
Documento sobre las viviendas de uso turístico
El Gobierno del Estado ha aprobado un Real Decreto Ley que
permite que las comunidades de propietarios prohíban la apertura de viviendas
de uso turístico en los edificios e incrementen las cuotas que pagan los
propietarios de ellas. Para ello se han de cambiar los estatutos de la
comunidad o tomar los acuerdos correspondientes. En las siguientes líneas se
dan algunas recomendaciones para que los acuerdos sean válidos:
Convocatoria de la
Junta: El acuerdo
podrá adoptarse tanto en una Junta Ordinaria como Extraordinaria. La Junta
Ordinaria debe convocarse con al menos 6 días de antelación. Para la
Extraordinaria no hay un plazo establecido, pero es recomendable que también se
respete el plazo mínimo de los 6 días. La convocatoria debe hacerla el
presidente o presidenta, si bien es posible que pueda ser solicitada por la
cuarta parte de los propietarios o por los propietarios que representen un 25%
de las cuotas de participación.
Orden del día: ha de contener de forma clara el
punto que se va a tratar; en este caso podría redactarse como sigue: “Adopción
de acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad a que se
refiere la letra e) del art. 5 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de
Arrendamientos Urbanos (arrendamientos turísticos) en la finca, decisiones a
tomar en cuanto a la prohibición de dicha actividad en la finca y al incremento
en las cuotas de Comunidad”.
Adopción de acuerdos: El acuerdo debe ser claro dentro
las opciones que nos da la ley, en cuanto a la prohibición de la actividad, es
decir prohibición del ejercicio de arrendamientos turísticos o de corta
duración. Se puede establecer igualmente la subida de cuotas de comunidad a los
ya existentes o futuros con el límite del 20 %.
Mayoría de tres quintos
(60%): los acuerdos
deben adoptarse por una mayoría de las tres quintas partes de los propietarios
que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación. Teniendo en cuenta que los propietarios que no estén al
corriente de cuotas no tienen derecho a voto, sus votos o cuotas de
participación no serán computados a efectos de alcanzar la mayoría exigida.
Caso que existan
estatutos: se
utilizará la fórmula de reforma y ampliación de los mismos.
Caso que no existan
estatutos: el
acuerdo podrá adoptarse igualmente, aunque modifique el título constitutivo
(división horizontal).
Registro de los
acuerdos: en los dos
casos los acuerdos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad a fin de
que tenga validez frente a nuevos propietarios.
Los acuerdos no son
retroactivos: o sea,
no se podrá prohibir las viviendas turísticas que ya existan (en el supuesto de
que sean legales según la normativa autonómica y municipal), pero SÍ se podrá
prohibir la apertura de nuevas viviendas de uso turístico.
Aclaración de dudas: para aclarar dudas es recomendable
dirigirse a la asociación vecinal del barrio. Asimismo, cuando la comunidad de
propietarios tenga contratados los servicios de una administración de fincas,
ésta puede ser de gran ayuda.
¿Qué dice el nuevo apartado 12 del artículo 17 de la LPH?
El texto íntegro del B.O.E se puede consultar aquí: BOE. Ley Propiedad
Horizontal 06-03-2019
Artículo diecisiete.
Los acuerdos de la Junta de
propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
12. El acuerdo por el que se
limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e)
del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística,
suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá
el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,
a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se
establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de
los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que
estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos
no tendrán efectos retroactivos,
¿Qué dice el apartado e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos?
Artículo 5. Arrendamientos
excluidos.
Quedan excluidos del ámbito de
aplicación de esta ley:
e) La cesión temporal de uso
de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso
inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por
cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad
lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su
normativa sectorial turística.
Crítica de la asociación al decreto del gobierno
Queremos manifestar nuestra decepción tanto ante el Real
Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En teoría su objetivo era hacer frente a la actual crisis
habitacional, pero Parte Zaharrean Bizi Auzo Elkartea opina que es poco contundente
y peca de falta de ambición, además de dejar fuera medidas muy esperadas por
organizaciones vecinales y colectivos pro vivienda, como habilitar que los
Ayuntamientos puedan limitar los precios del alquiler.
La Vivienda de Uso Turístico (VUT)
Sobre la regulación de las VUT, el Real Decreto-ley
únicamente recoge dos medidas: facultar a las comunidades de propietarios para
limitar o prohibir su instalación en edificios residenciales y para incrementar
hasta un 20% las cuotas de las y los propietarios de pisos turísticos. En ambos
casos se ha de alcanzar una mayoría de votos del 60% (3/5), no vale con la
mayoría simple del 50%. Valoramos que son medidas tibias que no sirven para
combatir la proliferación de viviendas de uso turístico.
Para la normativa general, criticamos que la norma renuncie a
intervenir en el mercado y no habilite a los Ayuntamientos para controlar los
alquileres máximos en aquellos municipios que están sufriendo un incremento de
precios importante últimamente. Parte Zaharrean Bizi Auzo Elkartea ve necesario
construir un gran parque público de viviendas sociales en alquiler. El decreto
del gobierno no recoge medidas concretas en ese sentido, y propone más promesas
que compromisos.
